CES Kreditləri İnvestisiya Mülklərini Maliyyələşdirmək üçün DSCR-dən necə istifadə edir

Daşınmaz əmlak investorları üçün Qapalı Son İkinci (CES) Krediti, şəxsi gəlirə güvənmədən, sahibi olmayan mülkləri maliyyələşdirməyin unikal yolunu təklif edir. Borc Xidmətinin Ödəniş Oranı istifadə edərək (DSCR) uyğunlaşmaq üçün, bu əmlak gəlirinə əsaslanan kreditlər kirayə pul vəsaitlərinin hərəkətinə diqqət yetirərək, onları portfelləri genişləndirmək üçün ideal hala gətirir. Gəlin CES kreditlərinin pul vəsaitlərinin hərəkətinə əsaslanan kreditləşmə üçün necə işlədiyini və niyə onların oyun dəyişdiricisi olduğunu araşdıraq.

CES krediti əlavə tirajlara imkan verməyən sabit müddətli ikinci ipotekadır və tez-tez sahibi olmayan kreditlər üçün əsas kreditlə yanaşı istifadə olunur. Şəxsi gəlir sübutunu tələb edə bilən ənənəvi ikinci ipotekadan fərqli olaraq, investisiya mülkiyyəti üçün Qapalı Son İkinci Kredit uyğunluğu qiymətləndirmək üçün DSCR-dən istifadə edir. Borc Xidmətinin Ödəniş Oranı əmlakın illik icarə gəlirini həm birinci, həm də ikinci ipoteka ödənişləri (əsas borc, faiz, vergilər, sığorta və HOA haqları) daxil olmaqla borc öhdəliklərinə qarşı ölçür. DSCR 1.0 və ya daha yüksək olması əmlakın gəlirinin onun borclarını əhatə etdiyini göstərir, kreditorlar pul vəsaitlərinin hərəkətinə əsaslanan kreditləşmə üçün adətən 1.25-ə üstünlük verirlər.

Bu heç bir şəxsi gəlirin yoxlanılması yanaşması böyük bir cəlbedicidir. İnvestorların W-2 və ya vergi bəyannaməsinə ehtiyacı yoxdur; Bunun əvəzinə kreditorlar əmlakın icarə potensialını qiymətləndirərək CES kreditlərini mürəkkəb maliyyəsi olanlar üçün əlçatan edir. Onlar həmçinin xarici vətəndaşlardır və beynəlxalq investorlara yerli gəlir qeydləri olmadan ABŞ-ın daşınmaz əmlakından istifadə etməyə imkan verir. Məsələn, əcnəbi vətəndaş şəxsi gəlir maneələrini keçərək, 1,3 DSCR ilə aylıq 4,000 ABŞ dolları qazandıran icarə əmlakı üzrə CES kreditini təmin edə bilər.

Piggyback ok strukturları elastikliyi artırır. Qapalı Son İkinci Kredit, ilkin xərcləri azaltmaq üçün ilk ipoteka ilə birləşdirilmiş ilkin ödənişləri və ya təmir işlərini əhatə edə bilər. Təsəvvür edin ki, 500.000 ABŞ dolları dəyərində icarəyə götürülmüş əmlakı hədəfləyən investor: ilk ipoteka 75%-ni (375.000 ABŞ dolları) əhatə edir və CES krediti qalan 20%-ni (100.000 ABŞ dolları) maliyyələşdirir və yalnız 5% nağd pul buraxır. Bu səhEhtiyatgələcək investisiyalar üçün likvidlik.

Bununla belə, DSCR əsaslı CES kreditləri xəbərdarlıqlarla gəlir. İkinci ipoteka üzrə faiz dərəcələri tez-tez daha yüksək olur və birləşdirilmiş kredit-dəyər (CLTV) nisbətləri 75-85% ola bilər. Vakansiyalar və ya bazar dəyişiklikləri əmlak gəlirinə əsaslanan kreditlərə də təsir edə bilər, buna görə investorlar güclü icarə tələbini təmin etməlidirlər. Bu amillərə baxmayaraq, CES kreditləri kimi sahibi olmayan kreditlər portfelin böyüməsi üçün misilsiz imkanlar təklif edir, xüsusən də şəxsi gəlirin yoxlanılması və əlçatanlığı təmin edən xarici milli seçimlər olmadan.